لسوق دور السكن في المجتمع العربي مميزات خاصة أهمها الملكية الخاصة وسوق يعتمد بالأساس على البناء الخاص.
هذه المميزات لها أبعاد على كيفية ونوعية التخطيط المطلوب وعلى طريقة بناء وتسويق شقق سكنية.
بالإضافة لذلك أكثر من 50% من الأسر العربية مصنفة تحت خط الفقر. أي أن القدرات الاقتصادية لشراء شقة أو قطعة أرض محدودة وبالتالي هناك حاجة لتصنيف هذه البلدات كمناطق تطوير "أ" تحصل على أكبر مساعدات ممكنة.
معطيات عامة حول أزمة السكن في المجتمع العربي في الدولة:
1. نقص بحوالي 5000 وحدة سكنية كل عام.
حتى عام 2009 كان هناك نقص بحوالي 25000 وحدة.
حسب الخريطة القطرية رقم 35 : في منطقة شفاعمرو ينقص 7000 وحدة سكن، في منطقة سخنين 1500 وحدة سكن وفي منطقه أم الفحم 4500 وحدة.
2. نسبة الاكتظاظ السكاني في البلدات العربية حوالي 1.4 شخص لكل غرفة بينما في المجتمع اليهودي حوالي 0.86 شخص لكل غرفة.
3. حوالي 55% من الأسر الفلسطينية في الداخل تحتاج إلى وحدة سكنية واحدة على الأقل في السنوات العشر القادمة والتي يقدر عددها بحوالي 100000 وحدة.
حوالي 47% من مجمل الأسر لن تتمكن من بناء وحدة سكنية مما سيؤدي إلى أزمة سكن حقيقية في السنوات القادمة.
4. دائرة أراضي إسرائيل وفرت في خلال الفترة بين 2010- 2005 فقط 21% من الأراضي المطلوبة لسد احتياجات المواطنين العرب من الوحدات السكنية (بينما في المجتمع اليهودي وصلت هذه النسبة إلى 59% ).
5. نسبة عدد الوحدات التي سوّقت من قبل دائرة أراضي إسرائيل في البلدات العربية لا تصل إلى 7% من مجمل الوحدات التي سوقت في الدولة.
6. عدد المساكن التي هدمت بحجة عدم الترخيص في البلدات العربية في عام 2010 وصل إلى 227 وحدة سكن.
إن المعطيات أعلاه أدت ليس فقط إلى غلو أسعار أراضي السكن والى عدم قدرة الأزواج الشابة على اقتناء قطعة أرض أو شقة، بل وأدى إلى ظاهرة البناء غير المرخص والتي سببها الأساسي عدم معالجة المؤسسة الحاكمة لموضوع التخطيط في البلدات العربية بشكل يلائم حاجيات السكان.
أسباب الأزمة :
1. مناطق نفوذ صغيرة:
نسبة السكان العرب في الدولة حوالي 20% .
نسبة مساحة النفوذ = فقط 2.5% .
ملكية العرب فقط – 3.5% من أراضي الدولة.
منذ قيام الدولة لم تُقم أي بلدة عربية جديدة وبالمقابل أقيم أكثر من 700 بلده يهودية.
2. تقييدات في الخرائط القطرية :
الخارطة القطرية رقم 35 والتي هي اليوم المرجع الأساسي لأي توسعة صنفت معظم الأراضي حول البلدات العربية كمساحات مفتوحة لمناطق طبيعية.
الخارطة القطرية رقم 22 : صنفت أراضي كثيرة حول البلدات العربية كمساحات للأحراش.
والخارطه القطريه رقم 8 : صنفت أراضي كثيرة في منطقه حرفيش، البقيعة، الرامة، جش وبيت جن كمحميات طبيعية.
3. أزمة في إعداد الخرائط الهيكلية والتفصيليه ومصادقتها:
حوالي 48% من البلدات العربية لا يوجد فيها خرائط سقف.
حوالي 15% من البلدات العربية لا يوجد فيها خارطة هيكلية مصادق عليها.
حوالي 43% من البلدات العربية لا يوجد فيها فائض أراضٍ للاستعمال العام.
في 25 بلدة عربية لا يوجد خارطة هيكلية مصادق عليها، في 77 بلدة عربية خرائط قديمة منذ أكثر من 20 عاما لا تلبي تكاثر السكان وتطور البلدة.
خرائط عديده بدئ العمل بها منذ أكثر من 15 عاما ولم يوافق عليها حتى الآن.
4. بلدات عربية غير معترف بها:
في هذه البلدات لا يوجد أصلا إمكانية تخطيط وترخيص.
5. عوائق بيروقراطية:
والتي تتمثل بالأساس بالمماطلات في إتمام المعاملات في لجان التنظيم وخاصة المشتركه منها.
فقط في 5 بلدات عربية يوجد لجان تنظيم محلية.
6. ميزانيات شحيحة في السلطات المحلية:
ميزانيات لا تسمح بالتخطيط بعيد الأمد، في تطوير البنى التحتية، وخاصة المناطق التي خططت حديثا هذا بالإضافة إلى وجود لجان معينة في كثير من البلدات العربية لم تعمل على تقديم خرائط أو إعداد خرائط هيكلية جديدة.
7. عدم استغلال كاف لأراضي الدولة في البلدات العربية لسد النقص في المساحات العامة. نسبة قليلة من هذه الأراضي مخصصة للسكن.
8. نقص وتمييز في المساعدات من قبل الدولة للأزواج الشابة في البلدات العربية:
معظم البلدات العربية صنفت في منطقة تطوير "ب" ولذلك لا تدخل ضمن المناطق التي تستحق مساعدات من وزارات مختلفة، آخرها عدم الاستحقاق لهبة وزارة الإسكان بقيمة 100000 شاقل.
9. تمثيل منخفض للمجتمع العربي في التخطيط القطري:
نسبة العرب في الدولة – 20%
نسبة الأعضاء العرب في اللجنة القطرية – 32/2
نسبة الاعضاء العرب في اللجان اللوائية – 108/5
10.عدم وجود حلول للتصريف الصحي في كثير من البلدات العربية مما يؤدي إلى عدم المصادقة على الخرائط المقترحة أو إعاقة تطوير المنطقة المصادق عليها.
11. وأخيرا حتى التخطيط الموجود لا يأخذ بالحسبان خاصية ومميزات سوق العقارات في المجتمع العربي:
أ. الملكية في المجتمع العربي هي ملكية خاصة، ليست متساويه بين المواطنين وبالتالي فمن الخطأ حساب عدد الوحدات المقترح كوحدات لكل سكان البلدة.
ب.وجود تقسيم متفق عليه مما يؤدي الى إشكاليات في استعمال المنطقة خاصة إذا كانت القسيمة قد خططت لأكثر من استعمال.
ج. سوق عقاري غير نشط وخاصة في دور السكن، أي أن رؤية اللجان اللوائيه أن تخطيط منطقة ما يزيد عدد وحدات السكن لمجمل السكان غير صحيح، لأن عدد الوحدات التي قد تباع مستقبلا قليل جدا.
د. صعوبات في تخطيط مساحات عامة بسبب نوع الملكية الخاصة وخاصة عند تخطيط قسائم صغيره أو ذات عرض قليل.
هذه العوائق في معظمها ذكرت أيضا في تقرير لجنة أور التي تشكلت بعد أحداث هبة الأقصى وتقرير لجنة ترختبرج التي تشكلت بعد المظاهرات بسبب غلاء أسعار دور السكن.
حلول مقترحة:
أ.حلول آنية:
1. العمل والضغط على مؤسسات التنظيم إن كان على مستوى سلطة محلية أو مستوى اللجنة القطرية للمصادقة على الخرائط المقترحة والعالقة في كثير من البلدات.
إن المصادقة على هذه الخرائط قد يعطي حلا لحوالي 50% من ضائقة السكن في البلدات العربية.
هنالك حوالي 33 خارطة هيكلية مقترحة تعطي حلا لحوالي 20000 وحدة سكن.
2. مزيدٌ من التكافل الاجتماعي:
وأقصد به عدم حجز مساحات أراضي كبيرة مخططة من غير استعمال وذلك بعرضها بالسوق كي يتم استغلالها الفوري.
3. مشاريع إسكانية للإيجار وخاصة في البلدات العربية الكبيرة أو المختلطة.
إن مثل هذه المشاريع قد يعطي حلا للأزواج الشابة لعدة سنوات بعد زواجهم حتى تؤهلهم قدراتهم لشراء شقة أو قطعة أرض.
وبرأيي يجب فحص إمكانية عقد معاملات "إيجار بنيّة التمليك"، والتي من شأنها أن تخفض كثيرا من نسبة المخاطرة بإقامة أي مشروع سكني.
ب. حلول بعيدة المدى :
1. لجنة قطرية تنبثق عن لجنة السلطات المحلية ولجنة المتابعة تضع رؤية مهنية عامة لكل المجتمع العربي تأخذ بالحسبان مميزات هذا المجتمع.
هذه اللجنة تضع رؤيتها أمام المؤسسة الحاكمة وإحراجها بالتوجه إلى محكمة العدل العليا وإن احتاج الأمر حتى على المستوى الدولي وخاصة في منظمة OECD.
هذه اللجنة تضغط أيضا على المؤسسة الحاكمة لتصنيف البلدات العربية في مناطق تطوير "أ" لما في الأمر من أبعاد على المساعدات المالية للأزواج الشابة وعلى المساعدات في مصاريف التطوير.
2. تشكيل لجان تنظيم محلية في معظم البلدات العربية والمطالبة بتمثيل ملائم للمجتمع العربي في لجان التنظيم اللوائية والقطرية.
عدم شراكة المجتمع العربي في التخطيط وإيجاد الحلول أدى مثلا إلى أن 3 خرائط عربية فقط من بين 71 خارطة هيكلية كانت ضمن شروط خطة الحكومة لإسراع البناء للسكن.
كذلك بالنسبة لقانون الحكومة بالنسبة لنفس الموضوع الذي اشترط موافقة 80% من أصحاب الأراضي كي تكون الخارطة المقترحة ضمن هذا القانون. مما ترك معظم الخرائط الهيكلية في البلدات العربية خارج هذا القانون.
3. إعداد خرائط سقف في كل البلدات العربية لوضع رؤية واضحة وحلول بعيدة الأمد للتكاثر السكاني ولتطور البلدة الاقتصادي والحضاري.
4. تخطيط واسع في أراضي دولة وعرض أكبر كمية من وحدات السكن في وقت واحد مما يؤدي إلى خفض أو على الأقل عدم ارتفاع اسعار أراضي السكن وتسويقها لأكبر عدد ممكن من المواطنين بطريقة القرعة.
والله ولي التوفيق
عاطف عالم
المقال السابع عشر من سلسلة مقالات تنشر في مجلة اعمار ….يتبع .